Прехвърлянето на апартамент или къща на непълнолетно дете е жест с голямо сърце — но крие правни тънкости, за които повечето родители разбират едва когато е станало неудобно. Ето пълното ръководство.
Кой подписва договора?
Тук всичко зависи от възрастта на детето. Законът прави ясна разлика между две групи, и грешката при разграничаването може да направи сделката невалидна от самото начало.
При малолетно дете (под 14 години): Тук детето не участва физически в сделката. Родителите действат като негови законни представители и полагат подписите вместо него. Детето не е страна пред нотариуса — родителите са едновременно дарители и представители на получателя.
При непълнолетно дете (14–18 години): Тук детето вече подписва само — но само с изричното съгласие на родителя или настойника. На практика и двамата се явяват при нотариуса. Детето се третира като ограничено дееспособно лице.
| Данъчен бонус: при дарение между родители и деца обикновено не се дължи данък дарение, тъй като страните са роднини по права линия. Нотариалните такси се изчисляват върху материалния интерес по сделката, който не може да бъде по-нисък от данъчната оценка на имота. |
Клаузата „ползване до живот“ — как работи и защо често се включва
Повечето родители, с които разговаряме, задават един и същ въпрос: „Ако дарим апартамента, могат ли да ни изгонят от него?“ Отговорът е: не, ако правилно впишете правото на ползване.
Тази клауза, известна в правната практика като учредяване на вещно право на ползване, дава на дарителя (родителя) правото да живее и да ползва имота до края на живота си — независимо, че собствеността е прехвърлена на детето. Собствеността е на детето по документи, но фактически контрол върху имота упражнява родителят. Тази клауза е особено ценна, когато родителите нямат друго жилище и искат да осигурят сигурност за себе си, докато едновременно подсигурят детето за бъдеще.
| Важно: правото на ползване се вписва изрично в нотариалния акт и в имотния регистър. Ако впоследствие детето реши да продава или ипотекира имота, купувачът или банката придобиват имота с товара — ползването продължава да съществува. |
Може ли имотът да се продаде, докато детето е непълнолетно?
Тук идва частта, която изненадва най-много семейства. Веднъж станал собственост на непълнолетно дете, имотът е под закрила на съда. Родителите не могат да го продадат, заменят или ипотекират по собствено усмотрение.
| Честа грешка: родители, дарили имота, а след това решили да „върнат“ сделката по взаимно съгласие — такова „връщане“ без разрешение на съда е нищожно по закон и не поражда правни последици. |
Данъци и такси — колко струва дарението на практика?
При дарение между родители и деца обикновено не се дължи данък дарение, тъй като това са роднини по права линиия. Дължима е нотариална такса, такса за вписване и местни административни такси. Размерът им зависи основно от данъчната оценка на имота.
Често задавани въпроси:
Може ли детето да продаде имота веднага след навършване на 18 години? Да — след навършване на пълнолетие детето придобива пълна дееспособност и може да се разпорежда с имота без ничие разрешение, освен ако в нотариалния акт не е вписано право на ползване на родителите (тогава то продължава да тежи върху имота).
Какво се случва, ако двамата родители са разведени? И двамата родители трябва да участват в сделката, тъй като упражняват родителски права съвместно. Ако единият откаже, въпросът се решава по съдебен ред.
Може ли бабата или дядото да дарят имот директно на внука? Да, процедурата е идентична. Бабата/дядото са дарители, а родителите на детето действат като законни представители при сделката. Данъчните облекчения важат и за дарения между роднини по права линия.
Нужна ли е оценка на имота за дарението? Нотариусът работи с данъчната оценка от общината, не с пазарна оценка. Ако обаче се очакват спорове за стойността (например при бъдещи наследствени дела), е препоръчително да се направи и лицензирана пазарна оценка.
Дарението може ли да се отмени? По принцип дарението е безвъзмезден договор и не се отменя лесно. Законът предвижда ограничени хипотези за отмяна — например при грубо нарушаване на задължението за издръжка или при проява на тежка неблагодарност. Всеки конкретен случай изисква правен анализ.
Имате конкретен случай?
Всяко семейство и всеки имот са различни. Преди да пристъпите към сделката, си струва да проверите:
- Как точно да формулирате клаузата за ползване, за да е максимално защитена
- Дали в конкретния имот има тежести, ипотеки или съсобственост
- Какви са шансовете за разрешение от съда, ако в бъдеще планирате продажба
Свържете се с нас, за да обсъдим вашия конкретен случай и да намерим най-сигурното решение за вас и вашето семейство.
Още от блога: Наем или ипотека 2026: кое е по-изгодно в България
12.05.2026
